Aunque la idea de reformar nuestra casa puede resultarnos muy atractiva de primeras, lo cierto es que casi siempre acarrea ciertas decisiones importantes en relación con permisos de edificación y de obras y, por tanto, tenemos que tener muchísima claridad y cuidado a la hora de pedir ciertos permisos para asegurarnos de que cumplimos la legalidad en todo momento antes de llevar a cabo estas obras de reforma en casa.
Sin embargo, en muchas ocasiones nos surgen dudas debido al gran abanico de licencias urbanísticas que existen hoy en día, y es muy posible que nos confundamos o que incluso no sepamos cómo tramitar este tipo de permiso.
Por ello, en este artículo hemos decidido recopilar todos los tipos de licencias que puedes encontrar según las diversas obras que pueden llevarse a cabo dentro de una propiedad, así como toda la información relevante relacionada con qué tipo de permiso debes de pedir para cada tipo de obra para que si necesitas ayuda para solicitar alguna licencia tengas bien claro cuál solicitar en cada caso
¿Qué tipos de licencias urbanísticas para obras existen?
Lo primero que tienes que saber es que es el Ayuntamiento de cada ciudad, junto a la Delegación de Urbanismo, quiénes estipulan el tipo de permiso que necesitas para cada tipo de obra en tu finca, y así pues son ellos los que te indicarán qué tipo de documentación tendrás que presentar y el importe que deberás de abonar.
Como bien sabrás, no es lo mismo hacer una reforma que afecta la distribución únicamente dentro de tu propiedad que otra en la que se impliquen elementos comunitarios, por tanto cada tipo de reforma conlleva una licencia concreta y es importante que sepas cuál debes de solicitar en cada caso para evitar problemas legales.
De esta forma, es esencial que comprendas que, en líneas generales, existen distintos tipos de obras según sus modalidades y que se entienden como las siguientes que te mencionamos a continuación:
- Obras relacionadas con el permiso a la comunidad. Son todas aquellas reformas que se realizan dentro de tu vivienda, pero que también pueden afectar algunos elementos estructurales que pertenecen a la comunidad de propietarios de la finca, por lo que es necesario solicitar el permiso a la comunidad de propietarios.
- Permiso de obra mayor para aquellas reformas que alteren la fachada y los elementos comunitarios. Este tipo de obra va un paso más allá de la opción anterior, ya que estipula que van a realizarse obras en zonas que pertenecen a la estructura común de la finca y que, por lo tanto, afectarán a todos los propietarios. Estas pueden ser, por ejemplo, la fachada exterior o un cerramiento. Debido a que este tipo de obras afectará directamente a la superficie conjunta, requiere del consentimiento y del conocimiento de los propietarios.
- Licencia de obra menor para pequeñas modificaciones. Hace referencia a un permiso en el que únicamente se da permiso para realizar cambios pequeños dentro de la propia vivienda.
- Comunicado de obra. Únicamente tiene un carácter informativo y, por ello, sirve para comunicar al resto de vecinos que van a llevarse a cabo obras dentro de una propiedad privada en la finca de propietarios.
Permiso de obras: ¿cuál pedir según el tipo de reforma?
Ahora bien, una vez que tenemos claro los tipos de permisos que existen es hora de entender cuál es el que hay que pedir en función de la situación de la reforma. Por eso, como hemos comentado anteriormente, cada reforma por pequeña que sea necesita un permiso y es imprescindible solicitarlo para no incurrir en multas por ilegalidad o causar perjuicios a terceros que luego puedan suponer todavía más problemas legales.
De esta forma, aquí tienes los tipos de reformas más comunes y los permisos que debe solicitar para cada uno de ellos:
- Reforma de acabados. Este tipo de obras no se considera una reforma como tal. Hablamos, por ejemplo, de cualquier tipo de modificación estética que se lleva a cabo dentro de la propiedad privada de una vivienda, como puede ser cambiar el suelo, pintar las paredes, sustituir una puerta, finalizar alicatados, etcétera. Para estas pequeñas obras no se exige una licencia como tal, aunque sí que puede solicitarse un comunicado de obra para que los vecinos estén al tanto de que se va a llevar a cabo una reforma.
- Reforma de cambios en la distribución. Hace referencia a cualquier obra que modifique la distribución de la vivienda tal y como se conoce, esto es, si se va a añadir alguna habitación o se va a cambiar una estancia de un sitio a otro, modificando así las dimensiones de la vivienda. En estos casos no solo será necesario solicitar una licencia de obra mayor, sino que también habrá que volver a solicitar una cédula de habitabilidad para que se estipule si los nuevos cambios funcionan desde un punto de vista habitable.
- Reforma en elementos estructurales. Este otro supuesto nos sitúa en un tipo de reforma que busca cambiar vigas, paredes maestras, pilares estructurales, suelos, techos, etcétera. Requiere de un arquitecto profesional para su realización y además de solicitar la licencia de obra mayor. Este es uno de los casos en los que la ley es menos permisiva, ya que cualquier tipo de obra que modifique un elemento estructural de la vivienda puede poner en peligro a todo el edificio, por lo que la modificación en un elemento estructural debe ser aprobada por la comunidad de propietarios.
- Reforma en elementos comunitarios. Como su propio nombre indica, afecta a todos los propietarios de la comunidad, por lo que se usará una licencia de obra mayor. Por ejemplo, puede ser la modificación de una ventana, el balcón, la terraza, un patio, etcétera. Al ser elementos comunes se requiere la aprobación de todos los vecinos para llevar a cabo la obra.
- Reforma qué modifica la superficie. Por ejemplo, hablamos del caso en el que se quiera modificar una terraza, un patio o algún otro elemento que afecte a la superficie total del edificio. En este caso, no solo habrá que solicitar la licencia de obra mayor, sino que también se deberá de poner en conocimiento esta obra del resto de vecinos, ya que también afecta a toda la comunidad de propietarios.
- Reformas y cambio de uso. El uso que se le da a cada parcela urbanística viene recogido dentro de la normativa legal y, por ello, si se quiere modificar el uso de una de estas viviendas se deberá de solicitar una licencia de obra mayor, tal y como estipula el Ayuntamiento. Por ejemplo, si nos encontramos ante el caso de que se quiere utilizar una vivienda en un bajo como un establecimiento comercial nos encontraremos ante esta situación de cambio de uso. Será esencial también poner este tipo de obra en conocimiento de la comunidad de vecinos.
Si necesitas realizar una obra dentro de tu vivienda, pero no tienes demasiado claro qué tipo de permiso necesitas solicitar o cómo llevar a cabo este proceso, puedes ponerte en manos de profesionales de la arquitectura legal como son ARKespai, quienes cuentan con distintos servicios, como, por ejemplo, el de la renovación de células de habitabilidad, la legalización de las viviendas y la dispensación de distintos certificados, por lo que sabrán cómo asesorarte y ofrecerte servicios de calidad.
Cómo tramitar un permiso de obras en el ayuntamiento
Una vez que ya tienes claro cuál es el tipo de permiso que necesitas para llevar a cabo las obras en tu vivienda, entonces llega el momento de tramitar este permiso de obras en el Ayuntamiento de la ciudad. Como hemos comentado anteriormente, cada ayuntamiento solicita unos requisitos y unas tasas, por lo que es importante que acudas a la página web del Ayuntamiento y averigües cuál es la información necesaria sobre tu caso en concreto. También puede solicitar información acudiendo a la sede en persona o por teléfono.
Ahora bien, a la hora de llevar a cabo este proceso es importante saber que las solicitudes de licencias de obra se tramitan directamente en los puntos que se han habilitado legalmente por el Ayuntamiento. Esto es porque las administraciones locales tienen que ser conocedoras de los detalles de este proyecto para evaluar y tramitar cada caso correctamente. Además, se requiere que se paguen las tasas por obra, conforme el Ayuntamiento estipula. Es una vez que se ha comunicado al Ayuntamiento la intención de llevar a cabo obras menores que estas pueden comenzarse.
Sin embargo, si hablamos de la licencia de obras mayores, el proceso de tramitación es un poco más complicado, ya que necesita la supervisión de un Arquitecto Técnico Profesional. En este caso, se deberá reunir la documentación solicitada, pagar las tasas y además incluir planos y una memoria en los que se explique con detenimiento cuáles van a ser las modificaciones. Todo esto se incorporará a la ficha del documento legal de la vivienda para que también los servicios municipales puedan presentar y emitir informes técnicos, jurídicos y preceptivos relacionados con la modificación de la vivienda.
No será hasta que las administraciones hayan evaluado el caso y se obtenga la licencia correspondiente que se puede empezar la obra, ya que de empezar las obras antes de tener el visto bueno se podrá incurrir en un delito que conllevará su consiguiente multa.
